Покупка жилья – мероприятие ответственное, сопряженное с определенными рисками. Это особенно актуально, когда речь идет о приобретении квартиры на вторичном рынке. Случается, что новоиспеченный владелец квартиры, казалось бы, только что получивший ключи, лишается своего имущества в результате судебных разбирательств.

Возможно ли в таком случае рассчитывать на возмещение стоимости приобретенной квартиры от государства?

Да, это возможно, однако при соблюдении определенных условий.

Предположим, что вы приобрели квартиру на вторичном рынке. Вы, как положено, провели предварительную проверку, запросили выписку из ЕГРН, изучили все необходимые документы – словом, действовали в соответствии с инструкциями. Но, как говорится, "и на старуху бывает проруха" – сделку признают недействительной через суд.

Что существенно: требуется добиться признания сделки именно ничтожной. Не недействительной (в случае которой стороны просто возвращают друг другу всё полученное по сделке: покупателю – деньги, продавцу – квартира). А именно ничтожной: тогда у покупателя просто изымут квартиру, не присуждая ему ничего в качестве компенсации.

В каких ситуациях такое возможно?

Например, когда квартира была отчуждена вопреки воле ее законного владельца. Допустим, продажа по недействительной доверенности. Или продажа в результате каких-либо мошеннических действий.

Тогда истинный собственник квартиры не обязан возвращать покупателю какие-либо средства – он ведь их не получал и свою квартиру не продавал. С чего бы ему возвращать деньги? Деньги в таком случае должен вернуть именно тот мошенник, который умудрился продать квартиру. А его еще попробуй найди.

И что же в итоге получается?

Покупатель расстался с деньгами ради квартиры, а квартиру решением суда вернули её настоящему владельцу, в результате покупатель оказался и без средств, и без жилья.

Именно в таких ситуациях государство и способно возместить несчастному покупателю потерянные средства. Основанием является статья 68.1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

    Важно подчеркнуть: ключевым условием для получения компенсации от государства в подобном случае становится признание покупателя добросовестным. Только при этом условии компенсация возможна.

Когда суд признает покупателя добросовестным?

Суд примет сторону покупателя, если он докажет, что не имел информации, а главное – не мог иметь ее, о том, что квартира, которая приобретается, продается незаконно.

Что подразумевается под выражением "не мог знать" в данной ситуации?

Это означает, что покупатель предпринял все возможные, зависящие от него, шаги, чтобы удостовериться в законности сделки купли-продажи квартиры.

Простая выписка из ЕГРН, полученная покупателем, в данном случае не будет являться достаточным основанием для подтверждения добросовестности в суде. Суду необходимо продемонстрировать, что покупателем были предприняты все необходимые меры для проверки приобретаемой недвижимости.

Например, заключил договор о проведении проверки «юридической чистоты сделки».  Заключение относительно приобретаемой квартиры о прохождении проверки по всем параметрам – это весьма существенное доказательство для суда.  Более того, даже само обращение к специалистам для проверки квартиры уже свидетельствует о добросовестности покупателя.

Итак, суд вынес решение в нашу пользу, признав добросовестными приобретателями. Какие наши дальнейшие шаги?

Далее, если судебные приставы не сумеют добиться возмещения ущерба с нечистого на руку продавца (а его еще предстоит отыскать), в течение полугода, покупателю будет положена компенсация из государственной казны.

Объем этой компенсации определит суд.

В связи с этим, при покупке квартиры следует проявлять предельную бдительность. И, что немаловажно, ни в коем случае не пренебрегать дополнительными проверками, касающимися будущей жилплощади.